Bloomberg: не допуская худшего – как Китай борется с кризисом рынка недвижимости
Как напомнило агентство Bloomberg, правительство КНР приняло ряд мер, которые вроде как должны были оживить сферу, но в марте государственный застройщик China Vanke Co., Ltd. объявил о рекордных годовых убытках за 2024 год. Сумма в 49,5 миллиардов юаней показала, насколько катастрофическим стало положение рынка недвижимости. В августе ещё один гигант сферы, девелопер Evergrande Group, снялся с биржи в Гонконге. Его акции потеряли ценность, и над рынком китайской недвижимости сгустились тучки.
Сейчас Китай рассматривает другие меры поддержки сектора, особенно после того, как в октябре были зафиксированы минимальные цены на дома. Такое проседание вызывает беспокойство касательно того, что один только рынок недвижимость может дестабилизировать всю финансовую систему Китая.
А началось всё очень давно – ещё в 1998 году, когда Китай создал национальный рынок недвижимости после того, как несколько десятилетий ограничивал частную продажу жилья. Тогда всего треть населения жила в городах. Но потом произошёл всплеск урбанизации, и городское население выросло до 480 миллионов человек. Исход из деревень открыл потрясающие коммерческие возможности для строительных фирм и застройщиков.
В сферу недвижимости хлынули огромные деньги. Появившийся в Китае средний класс жадно скупал жильё – оно считалось одним из очень немногих видов доступных инвестиций. За 15 лет цены на дома выросли в шесть раз. Местные и региональные власть, которые получали солидные доходы от продажи общественных земель, тоже внесли свой вклад в строительный бум. В пиковые годы сектор недвижимости прямо и косвенно обеспечивал почти четверть всей экономики и около 80% благосостояния семей. По примерным оценкам в 2019 году сфера недвижимости аккумулировала в себе примерно 52 триллиона долларов – это вдвое больше, чем рынок недвижимости США.
Бешеный спрос подогревался долгами, потому что строители стремились обеспечить будущий спрос. В итоге началась спекулятивная торговля: девелоперы продавали ещё не построенные дома, а деньги на строительство просили у зарубежных инвесторов. Цены снова выросли, и в некоторых регионах жильё стало недоступным простым китайцам. Опасаясь пузыря и серии дефолтов, правительство решило вмешаться и ограничило финансирование девелоперов. Власти также попросили банки притормозить с выдачей ипотек. А тут ещё некстати разразилась пандемия, и стройки по всей стране встали из-за ограничительных мер.
Если до этого с деньгами у застройщиков было туго, то теперь всё стало совсем плохо: новые правила они соблюдать не могли. В 2021 году Evergrande перестала платить по обязательствам, сумма которых составляла более 300 миллиардов долларов, и спровоцировала кризис в сфере недвижимости. В 2022 и 2023 годах платить перестали ещё два гиганта на рынке недвижимости.
В 2022 году власти перешли к решительным мерам: девелоперам разрешили получать больше денег от предпродаж квартир. В рамках программы поддержки застройщикам также было выделено 200 миллиардов юаней. Правительство подкрутило финансовые правила так, чтобы Центральный банк смог поддержать девелоперов, а физлицам начали выдавать больше ипотек. С середины 2024 года власти снизили процентные ставки по кредитам на существующую ипотеку, ослабили ограничения на покупку жилья в крупных городах и снизили налоги при приобретении недвижимости. Также были сокращены затраты на покупку для тех, кто стремится улучшить свои жилищные условия в некоторых крупных городах.
Несмотря на эти меры, ситуация на рынке недвижимости продолжает ухудшаться. В ноябре китайские политики начали рассматривать новый пакет мер. Среди предложений — субсидирование выплат по ипотечным процентам, чтобы вернуть настороженных покупателей на рынок, который всё ещё находится в состоянии свободного падения. Среди других обсуждаемых идей — увеличение налоговых вычетов по налогу на доходы для заёмщиков и снижение комиссий за сделки с недвижимостью. Правительство очевидно намерено взять кризис под контроль и оградить девелоперов от ещё большего ущерба, при этом сохранив работу 51 миллиона человек, занятых в сфере строительства, и не допуская ещё большего роста долгов у банков и населения.
