Будет ли кризис на ипотечном рынке

Александр Сергеевич Пушкин говорил, что русский народ ленив и не любопытен, однако эти свойства, как показал опыт ипотечного кризиса, вполне применимы и к великому американскому народу. Сыграла свою роль и жадность местных банкиров. Федеральная резервная система после кризиса доткомов в 2001-м перешла к быстрому снижению процентных ставок для поддержки экономики. Банкиры воспользовались этим для расширения выдачи ипотечных кредитов, привязывая ставки по ним к ставкам ФРС, что делало их всё дешевле и дешевле. Наращиванию выдачи ипотеки способствовали финансовые хитрости банкиров и придуманные ими новые финансовые инструменты, так называемые CDO. Теоретически они должны были обезопасить ипотечный рынок, а на деле стали инструментом неконтролируемого накопления рисков.

Низкие ставки по кредитам привели к многолетнему устойчивому росту цен на жилье, так что люди, которые в прежние времена и подумать не могли купить себе дом, стали покупать их в долг. Они были уверены, что цены на недвижимость будут только расти.

Отрезвление началось в 2005 году, когда ФРС перешла от политики дешёвых денег к наращиванию ставок для борьбы с инфляцией. Проценты по ипотечным кредитам, привязанные к ставке регулятора, тоже стали расти. И тут выяснилось, что миллионы людей в Америке не способны оплачивать ипотечные кредиты, и в стране началась волна дефолтов. Из-за широкого распространения ценных бумаг, привязанных к ипотечному рынку, экономику США, а вслед за этим и весь мир, охватил глубокий кризис, с последствиями которого не удалось полностью справиться до сих пор.

Возможна ли подобная ситуация в России, особенно в условиях лихорадочной активности застройщиков и правительства по продвижению ипотеки? Действительно, лоббистские возможности застройщиков уступают только военным и силовикам, что позволяет им выбивать из правительства самые щедрые меры поддержки. С одной стороны, возможности давления на органы власти — это зло. С другой, их активность позволяет семьям улучшать жилищные условия. Яркая иллюстрация к словам Адама Смита о том, что сумма эгоизмов в экономике работает на её развитие. Риски, безусловно есть, но серьёзного кризиса на жилищном рынке пока не просматривается, и вот почему.

Во-первых, число выданных ипотечных кредитов снижается. По данным Центробанка, в январе нынешнего года было оформлено 176 тысяч ипотечных кредитов против 192 тысяч годом ранее. Сумма выдачи при этом несколько выросла — сегодня в среднем ипотечный кредит составляет четыре миллиона рублей против трёх с небольшим в январе прошлого года. Это, очевидно, отражает рост цен на жилье, особенно на первичном рынке. Средняя ставка по кредиту сегодня менее семи процентов против без малого восьми годом ранее. Средний срок ипотечного кредита тоже растёт: сегодня это 289 месяцев против 257 в 2022-м.

В общем тенденция тревожащая. Она говорит об исчерпании в России тех семей, которые могут и хотят взять ипотечный кредит. Исследования показывают, что купить недвижимость без кредита, за счёт текущих доходов и накоплений, могут примерно три процента российских семей. Ещё пять-семь процентов без особого напряга потянут ипотеку. Понятно, что далеко не все эти люди уже взяли кредит или готовы его взять в будущем.

Пугающее впечатление производят результаты опросов, выполненных по заказу Центрального банка. Они показывают, что сегодня примерно восемь процентов семей с месячным доходом менее девяти тысяч рублей на человека, отягощены ипотечным кредитом. Как возможна ипотека при таком совершенно недостаточном уровне благополучия, и как вообще банки могут выдавать этим семьям заём на покупку жилья — большой вопрос. Так что не удивительно, что по данным Росстата на III квартал прошлого года примерно восемь процентов держателей ипотечных кредитов испытывали трудности с их обслуживанием.

Но на этом негатив кончается. Во-первых, проблемных ипотечников годом ранее было намного больше. Во-вторых, общая сумма просрочки по ипотеке не растёт. Сегодня это 55 с половиной миллиардов рублей против 59 с половиной в начале 2022 года. В-третьих, исследования Финансового университета показывают, что ипотечников всё меньше волнует риск неисполнения обязательств и они чувствуют себя более уверенно, чем в прошлом году.

Наибольшие риски просрочки имеются в Якутске и Стерлитамаке, но в целом по стране напряжённость ипотечного рынка невелика. И ещё одно. По данным опросов, проводимых по заказу ЦБ, количество людей, которые собираются брать ипотеку, в России снижается, несмотря на то, что ставки по ней падают. Так что, как ни странно, население неплохо оценивает риски, связанные с покупкой недвижимости, и пока справляется с выполнением кредитных обязательств. Поэтому серьёзного кризиса по американскому образцу пятнадцатилетней давности ожидать не стоит.

Текст подготовил: доктор экономических наук, директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве России Алексей Зубец
Озвучил:   Александр Алёхин

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции