Противоречивые перспективы российского рынка жилья

Однако повышение ставки было вызвано не инфляцией и не резким ослаблением курсом рубля. А необходимостью сбить лихорадку на рынке кредитования и прекратить раздувание пузыря на рынке жилья. Дорогой кредит при слабом рубле бил по многим должникам. В России каждый пятый должник не платит по кредиту вовремя. Таких осенью 2023 года было более 21 миллиона человек, и они тянут рынок вниз.

В результате повышения ставки кредитная лихорадка начала утихать. Стало возможно выгодно помещать деньги на депозиты в банках, а не панически тратить. В феврале 2024 года количество сделок по покупке нового жилья снизилось на 11 с половиной процентов, а рост цен с января по февраль по всей России составил полтора процента. Средняя стоимость квадратного метра оценивалась в 164 с половиной тысячи рублей, что очень много.

Ещё в 2019-м застройщики сетовали на низкие цены и грезили об их «здоровом» повышении на 20 процентов в год. Гонка развернулась и в 2023-м не прекратилась, а только локально замедлилась. В Москве, где намечался главный пузырь, средняя цена квадратного метра медленно пошла вниз. С января по февраль 2024 года она опустилась ещё на 0,2 процента и составила 342 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге стоимость квадрата понизилась на 2,2 процента, до 247 тысяч рублей. Во многих городах рост цен был от двух до пяти процентов.

Эти данные показывают, что пузырь на рынке жилья не намерен сдаваться. Но на него давит дорогой кредит, который останется дорогим, даже если ключевая ставка снизится на три-четыре процента. Помимо этого, население накопило множество долгов во время волн потребления (то есть периоды, когда накопления не производятся) и панического приобретения жилья (в страхе от роста цен и в ожидании только его). Следующая причина – исчерпание старого «среднего класса», купившего жильё или покрывающего кредит в процессе его приобретения (потому что после 2008 года было продано огромное количество квартир и домов). Помимо этого, своё влияние оказывают сокращение лимита льготной ипотеки с 12 до шести миллионов рублей и требование наличия 30 процентов стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

Многие аналитики в ближайшие месяцы ожидают оживление спроса, так как продолжает действовать программа льготного кредитования. Второй фактор – военное кейнсианство: 500 тысяч человек встали в строй с минимальным месячным окладом в 204 тысячи рублей. Всё это – новые потенциальные покупатели недвижимости в регионах, но не в Москве и нескольких других мегаполисах. Там следует ожидать медленного снижения цен. А оно только таким и бывает на самом консервативном рынке.

Российская экономика будет расти скорее за счёт инфраструктурного строительства, нежели строительства жилья. За 2023 год девелоперы ввели в эксплуатацию свыше 110 миллионов квадратных метров, что является абсолютным рекордом в России (показатель 2022 года превышен на семь с половиной процентов). Здесь есть и признаки зонального перепроизводства, которые и будут работать на снижение цен там, где они завышены.

Текст подготовил: экономист, директор Института нового общества, автор телеграм-канала «Политэкономия Колташов» Василий Колташов
Озвучил: Павел Русский

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции