По новой схеме: как не потерять деньги при покупке квартиры
Из-за высокой ключевой ставки в России выросла и процентная ставка по кредитам. Спрос на недвижимость начал падать, а застройщики и банки вынуждены искать различные схемы, которые позволили бы повысить продажи. Недавно Центробанк выявил две таких схемы.
Первая – продажа квартиры через аккредитив, а вторая – занижение цены аффилированным лицам. Обе они позволяют купить объект дешевле, но регулятор предупреждает, что такая покупка будет рискованна для покупателя, сообщил «РБК.Недвижимость».
Стандартная продажа квартиры по договору долевого участия предполагает, что покупатель размещает часть средств на эскроу-счёте, а застройщик получает их, когда сдаёт объект. Реализация недвижимости через аккредитив предполагает, что деньги идут именно на него, а не на счёт эскроу. Это выгодно для банка – он получает дополнительную доходность. Чтобы завлечь покупателя, банки делятся частью такой доходности в формате скидки по ипотеке на время строительства. Та же схема применяется и при рассрочке: кредитные деньги размещаются на аккредитиве сроком от полугода до трёх лет. Всё это время заёмщик выплачивает заём по выгодной льготной ставке. А банк может пользоваться деньгами на аккредитиве.
Казалось бы, все в выигрыше, и схема рабочая. Но покупатель сильно рискует потерять часть средств, размещённых на аккредитиве. Потому что в отличие от эскроу-счёта, он не застрахован. И если во время строительства у банка внезапно отзовут лицензию, то деньги будут безвозвратно утеряны.
Вторая схема, которую выявили специалисты Банка России, заключается в занижении цены на квартиры в новостройках. Начав строить дом, застройщики выбирают аффилированных лиц и заключают с ними договор участия в долевом строительстве. Цена объекта в таком договоре намного ниже рыночной, а деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах. После этого аффилированные лицо продаёт квартиру по переуступке уже дороже. А застройщик получает доступ к деньгам на эскроу раньше срока сдачи дома.
Центробанк предупреждает, что эта схема тоже опасна. Если девелопер разорится, то покупатель потеряет большую часть своих денег, то есть разницу между выплаченной реальной ценой и суммой средств на счёте эскроу.
Некоторые эксперты говорят, что занижение цены – не самый популярный механизм. Аккредитивы сейчас пользуются куда большим спросом, на них приходится до 15% всех предложений на рынке. Но использование аффилированных лиц может участиться, потому что ипотека стала стоить дороже, и получить её намного сложнее. Снизить риски от покупки можно, выбрав застройщика с хорошей репутацией и оформив ипотеку в надёжном крупном банке.
