Жильё по новым правилам: кому станет труднее получить ипотеку
С 1 марта 2024 года в России вступят в силу новые правила ипотечного кредитования. Они будут касаться и новостроек, и вторичного жилья. Но основное изменение касается процентной ставки по займу. Теперь она будет зависеть от размера первоначального взноса и наличия у клиента других кредитов.
Центробанк решился на такую меру, чтобы уменьшить число людей, которые берут ипотеки, имея долги по другим займам. В период с 2021 по 2023 год доля таких клиентов выросла вдвое. Получается, что почти половина от всех кредитов на жильё выдана людям, которые и до этого платили по долгам 80 процентов своего дохода. Помимо этого, регулятор обеспокоен слишком низким первоначальным взносом. Опять же, примерно половина ипотек выдана людям, которые внесли менее 20 процентов от стоимости квартиры, что угрожает стабильности рынка жилищного кредитования, сообщило издание RB.ru.
Новые и более жёсткие правила выдачи ипотеки Банк России начал вводить ещё в октябре 2023 года. Тогда был увеличен коэффициент надбавки для случаев, когда сумма первоначального взноса слишком маленькая, а долгая нагрузка, наоборот, слишком высокая. Также была повышена обязательная сумма первого взноса, которая сейчас составляет 20 процентов. Эти меры позволили снизить скорость выдачи кредитов в три раза, а банки улучшили качество кредитных портфелей.
Нерешённой проблемой остаётся высокая закредитованность граждан, которая может спровоцировать кризис. Первоначальный взнос зачастую оказывается слишком высоким, и человек берёт одновременно ипотеку и кредит на взнос. Двойные кредитные обязательства резко снижают качество жизни и ухудшают платёжеспособность заёмщика.
В случае, если новую квартиру придётся продавать, чтобы расплатиться по долгам, человека может ждать неприятный сюрприз. Из-за бума льготных программ ипотеки застройщики повысили цену квартир в новостройках более чем на 40 процентов. Но когда дом сдаётся, жильё в нём считается уже вторичным. Следовательно, продаваться оно будет намного дешевле, и собственник уже не сможет отбить затраты и погасить задолженность перед банком.
Нововведения затронут большое количество заёмщиков. В первую очередь тех, кто не может собрать необходимый первоначальный взнос. Такие люди смогут подавать заявки на ипотеки, но банк будет тщательно изучать их кредитную историю. Его будет интересовать всё: от того, как часто человек подавал запросы на кредит, до наличия финансовых обязательств вроде алиментов.
Для банка самыми рискованными клиентами по-прежнему будут люди с высокой кредитной нагрузкой. К ним буду предъявляться более жёсткие требования. Банки будут учитывать, с кем живёт заёмщик, насколько стабилен его доход и доход членов его семьи, а также другие факторы, которые каждая кредитная организация определит самостоятельно.
Процентная ставка теперь будет зависеть от размера первоначального взноса. Если его нет, или он составляет менее 10 процентов, то банк будет обязан добавить к ставке ещё девять процентов. Процент получается настолько высокий, что эксперты называют эту надбавку запретительной. Но если сделать взнос до 15 процентов от нужной суммы, то надбавка резко снизится до трёх процентов. Дальше – больше. Если клиент готов внести от 15 до 20 процентов взноса, то ставка будет составлять уже полтора процента. Этим Центробанк надеется стимулировать граждан накапливать как можно большую сумму первоначального взноса.
На вторичном рынке ситуация тоже изменится. Запретительных коэффициентов там не будет, а понятие первоначального взноса заменят на справедливую стоимость предмета залога (LTV). Эту стоимость будут сравнивать с суммой основного долга. Хотя взнос и LTV в чём-то похожи, надбавки на вторичном рынке будут ниже – максимальная составит семь процентов.
